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河南省贯彻“国六条”实施细则十大新政

www.henanci.com 2007-2-10 9:48:20 进入商城进入论坛

一、新建商品住宅９０㎡以下须占７０％
　　《意见》规定：各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须在开发建设总面积的７０％以上。２００６年６月１日前已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。其中，套型面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

业内解读：去年“国六条”出台后，我省一直没有出台具体实施意见。《意见》的出台，一些悬而未决的事情将尘埃落定——有的房地产开发项目２００６年６月１日前就已审批完毕，但只要目前未取得施工许可证，就要根据《意见》进行套型和面积调整。
二、已购公有住房首次转让免征两税
　　《意见》规定：从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。已购公有住房首次上市交易，免征营业税和个人所得税。个人购买住房的时间以房屋买卖合同生效之日起计算。

业内解读：目前，我省各市税务部门都已开始执行房屋营业税新征收标准。我省新提出了公有住房（国家或单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房）被个人购买后，首次上市交易时，免征营业税和个人所得税。《意见》还明确提出个人购买住房的时间以房屋买卖合同生效之日起计算，不是以房产证拿到手的时间计算。
三、商品房空置３年以上不能抵押
　　《意见》规定：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％和其他贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制房贷或任何形式的滚动授信；对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

业内解读：预计今年我省房屋空置率会继续增大，房地产一线的销售形势将会更加严峻。开发商手中所有的资金几乎全部用于拿土地，如果银行不放贷款，开发商就会沿用让施工企业垫资的办法开工建设。这条规定是照搬“国六条”，没有新添内容，对房地产市场影响有多大，现在还不好说。
四、土地供应先限套型限房价
　　《意见》规定：各市、县（市、区）政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地供应应在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

业内解读：近期郑州市拍卖地价屡屡被刷新，南阳路上的一宗土地拍出每亩４３１万元的天价，每平方米的土地价格在３０００元以上。土地供应虽然限定套型是中小户型，但是房子面积小了，房价却上去了。因此有人认为，土地供应限房价才是保障中低收入群体有房住的关键。
五、住房按揭贷款首付至少２０％
　　《意见》规定：从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

业内解读：为照顾中小户型购买者，９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％，９０平方米以上首付款比例不低于３０％，开发商的“零首付”不敢名正言顺打在广告上。但这条政策的力度有些不够，留给一些中介公司“操作”的空间。如一些银行和中介公司通过将房贷额提高，投机购房者还是可以达到“零首付”的目的。
六、土地闲置超２年收回使用权
　　《意见》规定：对超出合同约定动工日期满１年未开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。
　　加强拆迁计划管理，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下不得实施拆迁。

业内解读：土地闲置超过２年无偿收回使用权，经是好经，关键不能让和尚念歪了。如一些地方的土地管理部门在操作中，规定如有特殊情况，可将土地使用权往后续一年。此次落地政策中的亮点是——我省增加了在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，最大程度维护了群众的合法权益。
七、土地出让净收益５％建廉租房
　　《意见》规定：土地出让净收益中用于廉租住房建设的资金，应按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的５％以上核定。住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用后的余额用于城镇廉租住房保障补充资金。

业内解读：国家规定尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立，并合理确定和公布两年内的廉租住房建设规模。目前我省已确定了土地出让净收益用于建设廉租房的提取款项比例，廉租房建设拭目以待。
八、经济房利润严控３％以内　　
　　《意见》规定：要优先保证土地供应，经济适用房年竣工面积不低于当年商品房竣工面积的１０％；经济适用房实行项目招投标制度，建设单位利润控制在３％以内；经济适用住房建设面积标准要严格按中小套型控制，严格控制销售对象，实行购买经济适用房申请、审批和公示制度。
　　业内解读：据悉，省发改委、省建设厅正着手调研出台《河南省经济适用房建设管理办法》，准备对经济适用房的开工规模、销售形式做出明确规定，我省欲采用经济适用房“可卖可租”的方法，鼓励房地产开发企业建设将部分用于出租的经济适用住房，按照政府核定的租金标准，向既不符合廉租住房保障条件又无力购买经济适用住房的进城务工人员、大中专新毕业生、低收入家庭等定向出租，解决其住房困难。
九、党政机关不得搞集资房　　
　　《意见》规定：各级党政机关和其他财政全额供给事业单位，不得以任何名义和方式搞集资合作建房，严禁以委托代建、定向开发等方式变相搞集资合作建房和公务员小区建设。城镇居民自建住房必须符合城市总体规划和土地利用总体规划，严禁新建单门独院的住房。城中村改造项目严格执行土地变更及招标拍卖挂牌等法定程序，禁止私自出让土地和村集体违规自行开发。

业内解读：党政机关不得集资建房是我省贯彻“国六条”文件的规定，但具体执行效果如何，还要看实际执行情况。
十、房屋租赁提倡“一站式”
　　《意见》规定：各地房管、公安、工商、税务等部门应建立有效的协管机制，加强对房屋租赁市场的管理，简化程序，提供“一站式”服务，统一发放租赁证书，一次性收取相关税费。

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