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郑州首套房利率主打基准 或成楼市金九银十催化剂

www.henanci.com 2015-9-9 16:20:26 进入商城 进入论坛

  河南文化产业网讯:8月26日,央行“双降”组合拳再度出手,自去年11月份开启降息通道之后的第五次降息、第四次降准。“双降”后郑州落地情况如何?据了解,郑州“双降”后基准利率已实施,房贷利率仍以首套房基准、二套房上浮10%为主。

  相比一线城市首套房贷利率普遍9折现象,“双降”后郑州的普遍基准仍显偏高,不过央行“双降”如同一剂猛药,注入近期行情红火、明涨暗涨涌现的楼市中,尤其是在“金九银十”大战启幕之时,其影响尤其令人瞩目。究竟谁会在此次央行“双降”中受益?本就备受期待的“金九”会否成色更足?

  “双降”后,郑州首套房贷利率回归基准

  “双降”后郑州落地情况如何?据了解,郑州“双降”后基准利率已实施,房贷利率仍以首套房基准、二套房上浮10%为主。值得注意的是,双降前个别银行曾推出的房贷利率9.5折和9折优惠,在“双降”后“销声匿迹”。

  有业内人士表示,“双降”后银行利润空间再次被压缩,短时间内不会出现利率上的折扣,首套房最低首付三成、二套房最低首付四成的政策仍将占据主流。

  通过多家银行了解到,郑州目前首套房贷普遍执行基准利率,二套房贷利率以上浮10%为主。其中邮政银行二套房贷利率上浮10%至15%,工商银行上浮10% 至20%不等。此外,曾在8月短暂试行二套房贷款利率9折和9.5折优惠的银行,纷纷在“双降”后全部取消,回归基准利率上浮10%主流。

  “降息降准政策发布后,当天银行的利率就做出了调整,次日就开始执行了。”中国银行河南省分行的工作人员表示,“银行和部分楼盘有合作,针对不同的楼盘会有相应的折扣,但都是阶段性的促销手段。目前合作的楼盘执行的就是基准利率,预测以后就算有优惠活动,也是9.5折左右的低折扣。”

  央行宣布“双降”后,购房贷款利率降至近年最低值,而一线城市银行的“自选”折扣更让利率再低一步。根据相关调查显示,降息后,北京执行利率降至5.15%,但实行9折以下利率的银行多达16家,平均利率折扣为8.98折。

  广州4家银行下调了首套利率,其中兴业银行与恒生银行由9.5折调至9折,中信银行由基准利率调至9折。上海方面,首套房的平均利率折扣为8.98折,除平安银行停贷之外,上海所有银行均提供利率优惠。

  一线城市的房贷利率折扣是否会蔓延至平稳的郑州市场?有银行人士认为:“一线城市的利率折扣现象对二线城市的辐射作用,并不会在短时间内显现。郑州的房价一直喊降却始终没有降下来,并且还处在上升阶段。郑州有自己的市场供求,折扣松绑难度还是比较大。”

  “双降”虽然利好,但谋涨还需产品“硬”

  房贷基准利率从5.4%降至5.15%,事实上,这已经是2000年以来的利率最低点。因而本次降息降准的政策并非完全针对楼市,但在目前的市场情况下,购房者受到的利好影响最为直接。

  以今年年初20年贷款期限的100万等额本息为例,本次降息后月供直降139.8元。不过,目前贷款利率调整都是次年调整的方式,即今年以来的3月1日、5月11日、6月28日和此次降息,房贷月供和利息累计变化将从2016年1月份开始体现,月供累计减少568元。

  此前,有机构分析称,央行“双降”后,一些人口吸引力较大、库存压力较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会城市房价也很有可能迎来反弹,名单中郑州赫然在列。

  不过,这样的说法也引来了不同的意见。机构人士王先生认为,“从以往经验而言,降息、降准之后,楼市总是伴随着一波上涨行情,但上半年的成交不断攀高,市场低迷时期受到压制的需求已得到一定释放,后续有多少‘续航’能力还很难说。另一方面,利好不断来袭,购房者的敏感度也在降低。”

  不过,目前郑州部分区域确实已经出现小涨,郑东新区龙湖板块接连出现的地王更是加剧了房价上涨预期,在寸土寸金的市区、东区等板块,更多项目价格也在缓慢回弹。这确实让很多购房者出现了恐慌情绪。

  “目前涨价的,大多是之前降得快降得狠的项目。”王先生表示,另一方面,推出户型产品和期数的不同,也会造成价格一定幅度的上涨。有售楼人员也表示,原本的节点性冲业绩优惠等,可能不会再有,“会有小幅涨价,但涨幅太大也不现实,毕竟销售风险太大。”

  采访中,诸多项目负责人一致认为,客户对片区的价格都有着自己的底线。价格一旦明显上涨,接受度立即下滑。因而,更多的标价不会轻易变动,但价格调整则会根据购房者的心理接受程度,频繁小幅试涨。

  “金九银十”再添旺火

  据新浪乐居不完全统计,在9月3日至9月5日三天小长假期间,郑州楼市有绿都紫荆华庭、郑州碧桂园两项目开盘、恒大御景湾与华商汇两项目认筹。此外,借着 “大阅兵”的东风,恒大翡翠华庭、恒大绿洲、万科美景龙堂、祝福红城适时调整营销策略,推出纪念抗战70周年活动,为“金九”楼市“预热”。

  房地产市场行情与货币环境变化息息相关。知名财经专家杨红旭就表示:“去年11月首次降息后,股市爆涨,其后几次降息降准,则效应递减。如今同样的政策,继续递减。而楼市,每次降息降准,皆利好累加,因而楼市只能继续回暖。”

  今年上半年出现的触底反弹行情,正是因为在货币环境渐进利好下,房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。事实上,在今年“3·30”楼市新政出台后,郑州楼市逐渐复苏。

  目前,由于8月淡季迹象明显,很多原本意在8月开盘的项目纷纷爽约,等待9月反攻。不过,反攻怎么打,仍需有战术技巧。“即便是有一定政策利好释放,开发商也不能等待市场改变,如果没有配合实质性的价格策略,一样难以走量去化。”业内人士表示,“政策改变只能是大环境的诱导,开发商最终的销售还是靠价格和产品带动。”

  对于购房者来讲,显然应该把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房。可见,“双降”带来的窗口期不仅针对开发商,也针对购房者。

  链接 上海二套房首付收紧多家银行利率上浮10%

  受“3·30新政”影响,上海二套房首付比例曾一度低至三成,从本月起,渤海银行从三成提至七成,至此二套房首付最低三成销声匿迹。利率方面,除华夏银行、广发银行、友利银行维持基准利率以外,其余23家银行利率均为在基准利率基础上上浮10%。

  “虽然银行总行会按照国家规定制定政策,但是当地各个分支行会参考同业的标准和城市的情况,因此不难理解上海房贷收紧。”上述内部人士解释道。

  多位银行业人士告诉记者,虽然房贷业务占银行整体利润的比例并不高,但是不动产本身比较保值,因此银行一贯还是支持房贷业务。

  以贷款200万元、期限20年等额本息计算,目前的利率是5.15%,一共需还款320万元;如果按照年初的利率6.15%,需要还款348万元,按此计算可以少还款28万元,然而在银行上浮利率的情况下,实际并没有那么多的优惠。尽管如此,购房者的购房成本降低也是业内共识。

  一位知情人士透露,虽然“3·30新政”是针对普通住宅的优惠,但是上海很多银行把尺度放宽,一些豪宅项目也开始实行这样的优惠,导致豪宅买家入场。“买高端住宅的人都比较有钱,资信很好,银行自然喜欢。”知情人士告诉记者。

  政策利好、改善型人群等因素催热楼市。以上海二手房为例,上海房地产交易中心数据显示2015年8月上海全市二手房共成交34707套,环比下降 0.67%,同比上涨153.9%。事实上,上海全市二手房成交量连续五个月维持在3.5万套以上的高位水平。在一手房方面,今年上海商品住宅成交量自4 月以来已连续5个月处于120万平方米以上的高位,值得一提的是,上海豪宅上半年销量已经超过了去年全年。

  这样的火爆行情让业内觉得隐隐风险,记者多方采访了解到,早在今年6月就有银行开始调控房贷,希望通过调控把控风险。融360的报告认为,提高二套房首付比例是为了抑制房价出现跳涨现象,防止“炒房热”出现,银行需要通过提高首付比例及房贷利率来控制风险。


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